Verkauf einer vermieteten Immobilie: Rechte des Mieters und Pflichten des Vermieters gemäß dem Mietrechtsgesetz (LAU)
Eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen, die bereits vermietet ist, ist an der Costa Blanca eine häufiger vorkommende Situation als man denkt – vor allem in Gegenden wie Orihuela Costa, Torrevieja oder Cabo Roig, wo viele Eigentümer ihre Immobilien an internationale Bewohner vermieten. Wenn du dich in dieser Situation befindest – ganz gleich, ob du Eigentümer oder Mieter bist – ist es entscheidend, deine Rechte und Pflichten gemäß der spanischen Gesetzgebung über Mietverhältnisse in städtischen Räumen (LAU) zu kennen.
Was sagt die LAU über den Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Der Artikel 14 der LAU ist eindeutig: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, wird der neue Eigentümer automatisch zum neuen Vermieter und übernimmt sämtliche Pflichten und Rechte aus dem Mietvertrag. Das bedeutet, dass er die Miete, die Bedingungen oder die Räumung des Mieters nicht verändern kann, bevor die gesetzlich festgelegte Laufzeit abgelaufen ist.
Schutzfristen für Mieter
Während der ersten fünf Jahre des Vertrags (oder sieben, wenn der ursprüngliche Vermieter eine juristische Person war) ist der neue Eigentümer verpflichtet, die vereinbarte Dauer und den Preis einzuhalten. Wenn der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen ist, muss der Käufer die vollständig vereinbarte Laufzeit respektieren – selbst dann, wenn sie über diesen Mindestzeitraum hinausgeht.
Vorkaufsrecht und Rücktrittsrecht des Mieters
Der Mieter hat das Recht, die Wohnung bevorzugt zu erwerben. Der Eigentümer muss die Verkaufsbedingungen schriftlich mitteilen und dem Mieter 30 Kalendertage geben, um zu entscheiden, ob er die Wohnung unter denselben Bedingungen kaufen möchte. Wenn der Eigentümer dieses Recht nicht respektiert, kann der Mieter sein Rücktrittsrecht ausüben und in der Wohnung bleiben.
Kann der neue Eigentümer den Mieter kündigen?
Nein – zumindest nicht während der verpflichtenden Laufzeit des Vertrags. Nach Ablauf dieser Frist kann der Eigentümer, wenn er die Wohnung für den Eigenbedarf (oder für Angehörige der ersten Verwandtschaftsstufe) benötigt, den Vertrag möglicherweise nicht verlängern. Dabei muss er jedoch mindestens 30 Tage im Voraus bis zum Datum des Vertragsablaufs informieren.
Praktische Tipps für Eigentümer
- Informiere den Mieter rechtzeitig über deine Absicht, zu verkaufen. Transparenz verhindert Konflikte.
- Teile die Verkaufsbedingungen schriftlich mit, damit das Vorkaufsrecht gewahrt wird.
- Füge im Kaufvertrag (mit Kaufanwartschaft/Anzahlung) mit dem Käufer eine Klausel hinzu, in der das Bestehen des Mietverhältnisses und die Mietbedingungen ausdrücklich genannt werden.
- Sprich vor der Unterschrift mit einem Rechtsberater. Bei Sol y Costa Mediterránea arbeiten wir mit auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten.
Praktische Tipps für Mieter
- Prüfe deinen Mietvertrag: Wenn er im Grundbuch eingetragen ist, ist dein Schutz maximal.
- Unterschreibe nichts, ohne es zu lesen: Wenn der neue Eigentümer dich bittet, einen neuen Vertrag zu unterzeichnen, lass das vorher von einem Anwalt prüfen.
- Prüfe, ob du das Vorkaufsrecht ausüben möchtest: Wenn die Wohnung für dich interessant ist, hast du 30 Tage Zeit, um zu entscheiden.
- Dokumentiere alles: Bewahre Mitteilungen, Mietquittungen und sämtliche Benachrichtigungen des Eigentümers auf.
Häufige Fragen
Kann der Eigentümer die Wohnung verkaufen, wenn ich noch drin wohne?
Ja, kann er. Aber der Käufer muss deinen Vertrag respektieren. Man kann dich nicht einfach wegen des Verkaufs vor die Tür setzen.
Was ist, wenn der Käufer die Wohnung selbst bewohnen will?
Er muss warten, bis der Zeitraum der verpflichtenden Vertragslaufzeit abgelaufen ist (5 oder 7 Jahre), und dies dann mit 30 Tagen Vorlauf mitteilen.
Was passiert, wenn der Eigentümer mir den Verkauf nicht mitteilt?
Du kannst dein Rücktrittsrecht innerhalb von 30 Tagen ausüben, nachdem du vom Verkauf erfahren hast.
Kann der neue Eigentümer mir die Miete erhöhen?
Nein. Die Bedingungen des ursprünglichen Vertrags bleiben bis zu dessen Ende unverändert.
Fazit
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung bedeutet nicht das Ende des Mietverhältnisses. Die Rechte des Mieters sind durch die LAU geschützt, und der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag zu denselben Bedingungen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter sollten die Rechtslage kennen, um mit rechtlicher Sicherheit handeln zu können.
Bei Sol y Costa Mediterránea, als lokale Immobilienagentur in Orihuela Costa, beraten wir dich in jedem Schritt des Prozesses – ob beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung. Kontaktiere uns und wir helfen dir, jede noch so offene Frage zu klären.
